Kdaj smo pri prodaji stanovanja oproščeni davka od dobičkov iz kapitala in kdaj ne

Čas branja: 2 min
09.09.2008  08:32

Vprašanje: Trenutno živimo v manjšem stanovanju, ki ga nameravamo pozneje prodati in kupiti večje. Pričakujemo, da bomo najprej kupili novo stanovanje, se vanj preselili, se stalno prijavili, staro stanovanje pa nam bo uspelo prodati pozneje. Ali moramo kot prodajalci stanovanja ob njegovi prodaji plačati poleg davka na promet nepremičnin v višini dveh odstotkov tudi davek od kapitalskih dobičkov?

Odgovor: Z davčnega vidika se nam splača preseliti v novo stanovanje in zamenjati naslov stalnega prebivališča šele, ko smo podpisali pogodbo o prodaji prejšnjega stanovanja. Pravila obdavčitve z davkom od dobičkov iz kapitala določa veljavni zakon o dohodnini v 2. točki drugega odstavka 96. člena (Zdoh-2). Po tej določbi dohodnine ne plačamo od dobička iz kapitala, če ga dosežemo pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji in pripadajoče zemljišče.

Izpolnjevati pa moramo določene kumulativno izpolnjene pogoje, predpisane v zakonu o dohodnini, kar izhaja tudi iz Dursovega pojasnila z dne 12. novembra 2007. Prvi pogoj je, da smo imeli v tem stanovanju prijavljeno stalno prebivališče, drugi, da smo lastniki tega stanovanja, in tretji, da smo v njem tudi dejansko bivali vsaj tri leta pred odsvojitvijo.

Davek je odvisen od naslova stalnega prebivališča

Če v stanovanju ali stanovanjski hiši nismo opravljali dejavnosti, ampak smo v njem le stalno prebivali, upravičeno pričakujemo, da smo ob njegovi prodaji izpolnili zakonske pogoje za oprostitev davka od dobičkov iz kapitala. Vendar poudarjamo, vse to drži, če smo lastniki tega stanovanja, če smo v njem tudi stalno prijavljeni in če smo v njem dejansko bivali vsaj tri leta pred odsvojitvijo.

Tu pa se lahko zatakne. Če se namreč najprej preselimo v novo stanovanje ali hišo in šele nato prodamo staro stanovanje, je verjetno, da ne bomo izpolnili vsaj tretjega pogoja, ki se nanaša na dejansko bivanje v tem stanovanju v času njegove odsvojitve. Skoraj gotovo pa ne bomo izpolnili tudi drugega pogoja, ki se nanaša na prijavo stalnega prebivališča.

Če želimo ohraniti stalno prebivališče na prejšnjem stanovanju, vso pošto pa preusmeriti na kupljeno stanovanje, bomo naleteli na težave, saj priporočene pošte ne moremo preusmeriti na novi naslov. To storitev opravlja Pošta Slovenije le za navadno pošto. Nesprejeta pošta pa se po določenem času šteje za vročeno. Zato je v veliko primerih ena od obveznosti po selitvi tudi prijava novega stalnega prebivališča. S tem pa se tako rekoč davčno "zakoljemo".

Davek se znižuje na vsakih pet let

Ko prodamo stanovanje, v katerem smo nekoč bivali, moramo napovedati tudi dobiček iz kapitala. Davčna osnova je v tem primeru razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi (prodajna vrednost iz pogodbe) in njeno vrednostjo ob pridobitvi. Od tako ugotovljene davčne osnove se izračuna in plača davek po 20-odstotni stopnji, ki se znižuje na vsakih pet let imetništva za pet odstotnih točk, tako da po 20 letih imetništva domicilne nepremičnine ob njeni prodaji tega davka ne plačamo več.

To velja, če smo med drugim med prodajo spremenili naslov stalnega prebivališča. Tako neživljenjska rešitev bi zahtevala zakonsko spremembo z uvedbo vsaj nekajmesečnega prehodnega obdobja med preselitvijo in prodajo domicilne nepremičnine, takšne rešitve namreč poznajo tudi zakonodaje drugih držav.

Še več člankov s področja davkov, računovodstva in financ