Kakšne so pasti nepremičnin v postopkih izvršbe?

Čas branja: 3 min
27.10.2016  11:29
Postopki z izvršbo na nepremičnine so pogosto (pre)dolgi ali neučinkoviti, pravi dr. Anita Napotnik. Zakon, ki jih ureja, je bil v kratki zgodovini Slovenije spremenjen že 11-krat, še vedno pa je njegova velika pomanjkljivost po mnenju Napotnikove tudi to, da nima določbe, ki bi sodišču določala rok, v katerem naj opravi določeno dejanje.
Kakšne so pasti nepremičnin v postopkih izvršbe?

Več iz teme:  
Obveščaj me o novih člankih:  

Nepremičnine vse bolj postajajo sredstvo za zavarovanje kreditnih in drugih pogodb, premoženje, na katero lahko posežejo upniki, če jim dolžniki ne poravnajo denarnih terjatev, ali naložba, ki jo lastniki za plačilo oddajo v uporabo tretjim.

Dolžniki pogosto ne plačajo dolga, najemniki se ne izselijo iz najetih prostorov in upniki morajo sprožiti izvršilne postopke, ki so v Sloveniji v porastu. Po nekaj odgovorov smo se zato obrnili na dr. Anito Napotnik, odvetnico, ki se že vrsto let ukvarja z nepremičninami ter zastopa tako upnike kot dolžnike.

Nepremičnina naj bi bila dobro in zanesljivo jamstvo za upnike in ugodno sredstvo za  zavarovanje npr. bančnega kredita. Pa je res tako?

Za upnika je dobro sredstvo tisto zavarovanje, ki mu omogoča,  da se čim prej in popolnoma poplača, ter da dobi povrnjene tudi stroške, ki jih je z izterjavo imel.  Postopki z izvršbo na nepremičnine pa so pogosto (pre)dolgi ali neučinkoviti – npr. če gre za nepremičnino, ki ni zanimiva za kupce, če tretji  trdi, da ima na nepremičnini lastninsko pravico (to je pogosto pri zakoncih).  Če je upnikov več, se pogosto zgodi, da izkupička iz prodane nepremičnine ni  dovolj za vse upnike. 

Prepogosto morajo upniki sprožiti izvršilne postopke.  Ali število izvršb v Sloveniji raste in zakaj?

Res je, število izvršb raste. Plačilna nedisciplina  je še vedno velika. Sistem elektronske izvršbe omogoča upnikom, da hitro, enostavno in poceni predlagajo izvršbo – tudi na nepremičnine. Pogosto pa se zaplete,  če dolžnik ugovarja in je upnik napoten na pravdo. V tem primeru se izvršilni predlog (vložen elektronsko) šteje za tožbo. Sodišče upnika pozove,  naj to »tožbo« dopolni in plača takso. Upniki dostikrat tega ne razumejo in  sodni postopek  »pade« preden se pravzaprav začne.  Pogoste so tudi druge vrste izvršb, ko dolžniki ne zmorejo odplačevati  kreditov, zavarovanih s hipoteko.  V teh primerih lahko upnik takoj predlaga (klasično) izvršbo.

Postopek izvršbe ureja Zakon o izvršbi, ki je bil v kratki zgodovini samostojne Slovenije že kar enajstkrat spremenjen. Zakaj tolikokrat in kaj so še vedno njegove glavne pomanjkljivosti, kot jih vidite vi?

Kljub številnim spremembam je Zakon o izvršbi še vedno zastarel, pomanjkljiv in neučinkovit.  Spremembe  so bile naravnane k temu, da se  postopek pospeši  in poenostavi, a upniki še vedno predolgo čakajo na plačilo. Izvršilni postopek je razdeljen na več faz, v vseh pa je odločilna vloga sodišča. Mislim, da je velika pomanjkljivost  zakona (med drugim) tudi to, da nima določbe, ki bi sodišču določala rok, v katerem naj opravi določeno dejanje. Tako lahko mine tudi več mesecev od takrat, ko je sodišče izdalo sklep o vrednosti nepremičnine pa do prve dražbe.

Kako dolgo v povprečju  traja, da upnik pride do  nepremičnine?  

Da se upnik poplača iz nepremičnine,  s katero ima zavarovano terjatev, lahko traja tudi več let.   Če na primer na drugi dražbi nepremičnina ni prodana, mora upnik ponovno vložiti predlog za izvršbo (in cel postopek se ponovi…).  Načeloma namreč velja, da upnik ne sme priti do nepremičnine,  pač pa da se nepremičnina proda,  upnik (ali več upnikov) pa se iz izkupička poplača.

Katere so možne pasti nakupa nepremičnine v postopku izvršbe?

Načeloma je nakup nepremičnine v postopku izvršbe varen nakup. Šteje se, da je kupec kupil nepremičnino, ki je bremen prosta (torej brez hipotek). Lahko pa je nepremičnina obremenjena s kakšno stvarno pravico npr. služnost poti, služnost stanovanja. Te pravice pa, če so bile pridobljene pred  izvršbo, ne prenehajo. Prav tako ne preneha najemno razmerje, kupec postane najemodajalec. Kdor kupuje na dražbi stanovanjsko hiši, v kateri dolžnik stanuje, mora računati s tem, da ima dolžnik pravico še tri leta bivati v prodani hiši ali stanovanju.

Zakaj se pojavljajo težave v primerih, ko lastnik nepremičnine želi izseliti najemnika?

Če želi lastnik nepremičnine izseliti najemnika,  mora sprožiti sodne postopke in seveda kriti te stroške.  Najprej mora vložiti tožbo na izselitev. Čeprav naj bi se te zadeve reševale prednostno, lahko ta postopek traja vsaj leto ali več. Ko ima lastnik v rokah pravnomočno sodbo, in če se najemnik ne izseli sam,  mora vložiti izvršbo. Tudi ta postopek lahko traja vsaj leto dni in tudi v zvezi s tem postopkom mora lastnik kriti stroške.  Lastnik je sicer upravičen do povračila teh stroškov, a običajno jih dolžniki ne plačajo prostovoljno in izvršba se nadaljuje.

Kaj pa moramo kot hipotekarni dolžnik narediti, da kljub začeti izvršbi obdržimo nepremičnino?

 Če dolžnik želi kljub pričeti izvršbi obdržati nepremičnino, naj čim prej stopi v stik z upnikom in se poskuša z njim dogovoriti o načinu in rokih plačila. Zakon dopušča odlog izvršbe, glede česar pa se morata strinjati tako upnik kot dolžnik. V času, ko je izvršba odložena, lahko dolžnik še vedno uporablja nepremičnino, mora pa medtem poiskati način za poplačilo dolga.

 

Dr. Anita Napotnik bo predavateljica seminarja Kako z izvršbo ob pravem času najhitreje priti do njihovega poplačila?, ki bo 14. decembra letos potekal v organizaciji Akademije Finance.


Več iz teme: